상가건물 임대차 보호법 정리 (눈높이 설명)

안녕하세요! 제이입니다.

지난번에는 주택임대차보호법에 대해서 정리를 했습니다.

 

주택 임대차 보호법 정리 (눈높이 설명)

 

주택임대차보호법이 나왔다면 빠질 수 없는 내용이 상가건물임대차보호법인데요, 대한민국에서 자영업 하시는 분들은 상가건물 임대차 보호법에 관하여 들어는 봤지만 무슨 내용인지는 잘 모르셨죠? 오늘 함께 쉽게 정리를 해드리겠습니다!

 

상가건물 임대차 보호법 정리 

상가건물 임대차보호법 총 정리

상가건물 임대차 보호법 적용대상

먼저, 내가 들어가있는 건물 혹은 상가가 대상인지 확인을 해야겠죠?

상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 대하여 적용되고, 개인과 법인을 불문하고 적용된다. 상가건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다. 그러나 비영리단체의 건물에 대한 임대차에는 적용되지 않는다. 또한 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 이를 적용하지 아니한다.

결국 적용대상으로는  사업자등록의 주소가 되는 영업용 건물에 대해서 적용이 되며, 개인이건 법인이건 상관없이 적용이 가능하다는 것을 보여주고 있습니다. 

 

보증금액의 기준이 있는데, 초과하게 되면 적용받지 못합니다.

구분	보증금액 기준
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

말하자면 서울특별시에 소재하는 내 사업장의 보증금액이 9억 원을 초과하는 금액 (예를 들어 9억 5천만 원)이라면 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받지 못한다는 말입니다. 따라서 현재 본인이 소재하는 사업장의 주소를 구분하여 보증금액을 기준으로 내가 보호받을 수 있는지 없는지에 대해 판단하시면 되겠습니다.

1년보다 짧은 기간으로 계약해도 1년을 계약한 것으로 봅니다.

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

만약에 계약기간을 6개월로 임대차를 설정하였어도, 해당 기간을 1년으로 본다는 말이고 만약 문제가 생길 시 임차인은6개월을 계약했어도 1년을 계약한 것으로 본다는 내용을 바탕으로 주장할 수 있다는 말입니다. 

 

계약 만료기간 전 어떠한 통지도 없으면 계약은 1년, 동일 조건으로 연장됩니다.

임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

계약기간이 다가오면 임대인과 임차인 서로 계약을 이어나갈지에 대하여 이야기를 하는 게 보통 방식입니다만, 계약 만료 전 6개월부터 1개월까지 임대인으로부터 어떠한 통지를 못 받았고, 계약을 이어나갈 마음이 있다면 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 내용입니다. 위의 경우로 계약이 연장되었다면 임차인은 언제든지 계약을 해지하고 싶다면 임대인에게 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생하게 됩니다. 

 

최대 10년까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 갱신청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 아니하는 범위 안에서 증액할 수 있다. 

본 내용에서는 "계약갱신요구"에 대해서 말하고 있습니다. 임차인이 해당 건물에서 계약을 연장하고 싶은 경우에 해당하는 내용이며, 임대인은 정당한 사유가 없을 경우에는 임차인의 요구에 거절하지 못한다는 내용입니다. 임차인의 경우에는 최초의 계약기간을 포함하여 최대 10년 범위 내에서 임대인에게 요구할 수 있습니다! 

 

그렇다면 임대인이 정당한 사유로 거절할 수 있는 대표적인 경우를 말해보겠습니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우

제가 나열한 내용들을 보시면, 왜 임대인이 정당하게 거절할 수 있는지 이해가 바로 되실 거라 생각됩니다. 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체했다는 사실은 3개월의 월세를 내지 않았을 때의 경우이고, 이후의 내용들은 설명하지 않아도 이해되실 겁니다!

 

상가건물 임대차보호법의 우선변제권

대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

내가 들어간 건물이 경매 또는 공매가 된다면, 보증금을 되찾기 위해서 대항요건을 갖춰야만 보증금을 지킬 수 있습니다. 거주하는 집과 마찬가지로 상가를 임대하게 되는 경우라면 바로 대항요건을 갖추는 것을 추천드립니다!

또한, 대항요건을 갖추고 있는 것만으로 보증금을 받는 것이 아니라 꼭 배당요구의 종기까지 배당을 요구하여야 배당에 참가를 할 수 있습니다. 배당을 요구하지 않는다면 보증금을 받을 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법의 최우선변제권

소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 선순위담보물권자나 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매 신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.

위의 내용은 보증금이 소액인 경우에 해당하는 이야기입니다.

구분	적용범위	받을 보증금의 범위
서울특별시	6천 5백만원	2천 2백만원
과밀억제권역(서울시 제외)	5천 5백만원	1천 9백만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천 8백만원	1천 3백만원
그 밖의 지역	3천만원	1천만원

지역마다 다른 기준입니다. 먼저 소액임차인의 기준이 서울특별시의 경우에 6천 5백만원이라고 이해를 하시면 되겠습니다. 만약 월세의 경우 (보증금+월세*10)을 계산하셔서 적용범위 내에 해당된다면 소액임차인이라고 볼 수 있습니다.

소액임차인에 해당되신다면 보증금 중 최우선 변제받을 수 있는 금액들을 제일 오른쪽에 나열해 두었습니다.

 

권리금 관련 내용은 다음 포스팅에서 설명드리도록 하겠습니다! 

글을 보신 분들 모두 좋은 하루를 보내시고, 하시는 일 잘 되셨으면 좋겠습니다.

이상 제이였습니다.