주택 임대차 보호법 정리 (눈높이 설명)

안녕하세요! 제이입니다.

많은 사회초년생들은 집 값의 부담으로 인해 임대의 형태로 주거 생활을 유지하고 있어요.

몰라서 누리지 못하는 게 있으면 억울하니, 끝까지 보시고 얻어가시는 게 있으면 좋겠어요.

사회초년생들의 눈높이에 맞춰서 한 번 주택 임대차 보호법을 정리해드릴게요!

주택임대차보호법 총 정리

 

주택임대차보호법 정리

주택임대차보호법은 임차인을 보호해줍니다.

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었어요!

 

아무래도 임대의 형태가 많아지기 때문에 제정된 걸로 보여지죠?

2년보다 짧게 계약해도 2년 계약한 걸로 봅니다.

나는 1년 계약했는데, 2년 계약한 걸로 본다면 2년을 살아야한다는 말인가요?

 

아닙니다.

 

집주인을 임대인이라고 하고, 저와 같이 월세를 내며 거주하는 사람을 임차인이라고 해요.

주택임대차는 그 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

위의 조항을 보면, 저와 같은 월세를 내며 지내는 임차인들은 2년을 계약하지 않아도 계약한 기간을 주장할 수 있는데, 집주인(임대인)의 경우에는 계약기간을 2년으로 본다는 말이예요.

 

계약만료가 다가오는데 집주인이 아무 말도 없으면 계약은 연장됩니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이 경우 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

내용을 정리하자면, 집주인이 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 예를 들어서 방을 빼줘야겠다거나, 보증금을 올려야겠다거나, 월세를 올려야겠다거나, 지금 이대로 계약을 더 하자거나 등등의 말이 없으면 계약이 끝나는 시점에 다시 똑같은 조건으로 계약이 시작된다는 거예요! 이때에는 계약기간을 2년으로 보게 됩니다!

 

저와 같은 임차인의 경우에는 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 방을 빼겠다거나 계속 살고싶다는 의사통지가 없으면 계약은 자동으로 2년 연장이 되는 거예요! 

 

근데 보통 부동산을 통해서 연락이 오거나, 집주인분에게 연락이 와서 계약을 더 진행할건지 끝낼건지 정해요 ^^

 

근데, 자동으로 연장되지 않는 경우가 있답니다!

임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 법정갱신을 적용하지 아니한다.

즉, 월세가 50만원인데 내가 50만원의 월세를 2개월치 밀린 적이 있다면 위에서 말한 계약 연장이 불가능합니다.

주택임대차보호법은 임차인을 보호해주는 법인데, 임차인이 월세를 2개월 밀렸다면 임차인의 잘못이 있다고 보는거죠.

 

계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

제가 지금 계약해서 살고있는 집이 너무 좋아서 더 살고싶잖아요?

그럴 경우에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인한테 "저 계약갱신요구권 사용하겠습니다." 라고 말하면 집주인은 계약을 갱신해주기 싫어도 계약을 갱신해줘야해요! 

 

임차인은 이렇게 해서 처음 2년 + 계약갱신요구권 2년, 총 4년을 살 수 있는 거예요! 

물론 집주인과 서로 좋은 관계를 쌓아왔다면 이런 요구 없이 오래오래 계약을 이어나갈 수 있죠.

 

하지만, 임차인이 집 관리도 제대로 안하고 월세도 똑바로 내지도 않는데 계약갱신요구권을 사용했다고 해서 무조건적으로 계약을 갱신해준다면 임대인은 너무 억울하겠죠? 

 

그래서 계약갱신요구권을 사용하지 못하는 경우도 있어요. 핵심적인 내용만 말씀드릴게요!

1. 월세를 2번, 총 2개월에 해당하는 금액을 연체하면 불가능해요!
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 불가능해요!
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에 불가능해요! 즉, 임대인이 보상과 함께 임차인에게 나가달라고 하면 계약갱신요구권을 사용할 수 없어요!
4. 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했다면 계약갱신요구권을 사용할 수 없어요!
5. 임대인이 자신의 부모나 자녀가 직접 들어와서 살려고 한다면 집을 비켜줘야겠죠? 이런 경우에도 계약갱신요구권을 사용할 수가 없답니다. 집주인이 자기 집에 본인이나 부모님, 자녀들을 살게 하겠다는데 이걸 막으면 상황이 되게 이상해지잖아요. 만약에 집주인이 거짓말 할 수도 있잖아요? 집주인이 본인이나 부모님, 자녀들을 실제 거주하려고 계약갱신요구권을 거절했는데 다른 사람에게 집을 월세로 내줬다면 집주인은 전 임차인이 입은 손해를 배상해야해요! 

월세와 보증금은 5% 범위 내에서만 증감할 수 있어요.

갱신되는 계약은 전에 했던 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 월세와 보증금의 경우에는 협의하여 5%범위 내에서 증감을 할 수 있습니다. 

 

우선변제권(확정일자인 제도)이 있습니다.

우선변제권은 임차인이 주민등록과 주택인도, 확정일자를 받은 경우에 집이 경매 또는 공매되었을 경우에 경락된금액에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말해요! 

 

일단, 계약을 하고 입주를 하게 되시면 전입신고를 하시고 확정일자를 받으셔야합니다.

혹시 살고있던 집이 경매나 공매로 넘어가게 된다면 보증금 혹은 전세금을 찾아올 수 있어야하니까요.

가장 안전한 건, 거주할 집의 등기를 보셔서 대출이나 저당이 없으면 가장 좋습니다 ^^

소액임차인의 우선변제권이 있습니다.

만약 살고있던 집이 경매나 공매로 넘어가게 되면 보증금 중 일정액을 다른 사람들보다 우선해서 변제받을 수 있습니다! 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 받아요.

성립요건으로는 보증금이 소액에 해당할 것, 경매개시결정기입등기 전 주택인도와 전입신고를 할 것, 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것 이렇게 세 가지예요. 

지역	보증금 조건	최대 변제 금액
서울특별시	1.65억 이하	5천5백만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역,세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1.45억 이하	4천8백만원
~광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천5백만원 이하	2천8백만원
그 밖의 지역	7천5백만원 이하	2천5백만원

위의 표와 같이 서울특별시의 경우 보증금이 1.65억 이하에 해당해야지만, 최대 변제금액으로 5천5백만원을 받을 수 있어요. 만약 보증금 2억원이라면 조건에 맞지않아 최우선변제를 받을 수 없게됩니다.

 

이렇게 주택임대차보호법 관련하여 설명하는 시간을 가졌습니다.

이 글을 읽으시는 분들 모두 집을 구하실 때 조심히 안전한 집을 구하셔서 생활하셨으면 좋겠습니다!